Аренда жилья и нежилой недвижимости: особенности и формы оформления отношений. Аренда квартиры по закону и в жизни Закон о сдаче квартиры в аренду
В России тоже есть законы, регламентирующие порядок сдачи квартир в найм, но там прописаны далеко не все тонкости, с которыми можно столкнуться, сдавая (или снимая) жилье. Кроме того, собственники квартир в России зачастую предпочитают при сделке ограничиваться устными договоренностями. Так, конечно, спишь менее спокойно, но зато и налоги не платишь. Наниматели тоже нередко охотятся за вариантами "без посредников".
О законах, работающих и неработающих при найме жилья, о правах и обязанностях участников сделок, о неприятностях подстерегающих неопытных собственников и нанимателей, а также о тенденциях современного рынка аренды жилья агентству "Интерфакс-Недвижимость" рассказали эксперты риэлторских фирм столицы.
Аренда и найм
Специалисты разъяснили, как действующий закон регулирует отношения между нанимателем и наймодателем.
"Сначала нужно определиться с юридической терминологией, - говорит руководитель юридического департамента "МИАН-агентство недвижимости" Хая Плещицкая. - По договору аренды жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование только юридическим лицам и только для проживания граждан. Физическим лицам жилье предоставляется по договору найма. В соответствии со статьей 30 Жилищного Кодекса РФ, собственник вправе предоставить во владение и (или) в пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину (на основании договора найма, договора безвозмездного пользования), а также юридическому лицу (на основании договора аренды с учетом требований, установленных гражданским законодательством, Жилищным Кодексом).
Договор найма жилого помещения регулируется главой 35 Гражданского Кодекса РФ, где одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (статья 671 ГК РФ).
Такой договор заключается в письменной форме на срок не более 5 лет. Объектом договора может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Если в течение срока договора вдруг меняется собственник, то это не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма".
"В соответствии со ст. 607 ГК РФ объектами аренды могут являться земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи), - разъясняет юрисконсульт корпорации "БЕСТ-Недвижимость" Ольга Запевалина. - В действующем законодательстве существует понятие аренды квартир только в случае, если одной из сторон в договоре аренды является юридическое лицо. Физические лица (граждане) при сдаче квартиры заключают договор найма.
Защита прав нанимателя и наймодателя осуществляется в соответствии с действующим законодательством и в первую очередь в соответствии с ГК РФ. Для защиты своих прав наймодатель и наниматель могут обратиться в суд, но только в том случае, если между ними заключен договор найма, в котором оговорены все необходимые условия найма".
"В настоящее время договор найма составляется в простой письменной форме и не подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации, - добавляет заместитель директора компании "МИЭЛЬ-Аренда" Мария Жукова. - Достаточно, чтобы обе стороны подписали этот документ, после чего все взаимоотношения нанимателя и наймодателя регулируются в соответствии с условиями договора".
Права и обязанности
Хая Плещицкая обратила внимание на некоторые конкретные пункты закона (Гражданского Кодекса РФ), которые касаются прав и обязанностей обеих сторон в сделке:
Наймодатель обязан: передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания; осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение; предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг; обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (капитальный ремонт).
Наниматель обязан: использовать жилое помещение только для проживания; обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии; осуществлять текущий ремонт (если договором не установлено иное);своевременно вносить плату за жилое помещение и, обычно, коммунальные платежи; указать граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с ним, при этом такие граждане имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением, а наниматель, по общему правилу, (если договором не установлено иное), отвечает перед наймодателем за действия данных граждан, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.
Наниматель вправе: с согласия наймодателя и граждан, постоянно с ним проживающих и при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, вселить в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем, при вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется и норма не учитывается;по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок, сдать все или честь занимаемого жилого помещения в поднаем, с согласия наймодателя.
Наниматель не вправе: производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Неприятности по найму
В западных странах аренда жилья подробно регламентирована, и, кроме того, данный сегмент рынка имеет более долгую историю и сложившуюся практику, говорит Мария Жукова.
Мы попросили специалистов отметить особенности российского опыта и законодательства в этой области, и рассказать о возможных неприятных сюрпризах, с которыми можно столкнуться во время сделки, если она проводится не профессионалами.
"Законодательная база, регламентирующая отношения нанимателя и наймодателя квартир невелика, - считает Ольга Запевалина. - Основной законодательный акт, который регламентирует эти отношения - это Гражданский Кодекс РФ. В нем даются общие положения о найме. Если вы заключаете договор найма, то в нем должны быть прописаны все существенные условия. В силу юридической неграмотности сторон договора, они могут не предусмотреть в его тексте все необходимые существенные условия, в результате чего, в случае возникновения конфликтной ситуации не смогут должным образом защитить свои права. В настоящее время, как правило, заключаются договоры найма в устной форме, что противоречит статье 674 ГК РФ или, если договор найма заключается в письменной форме, то часто в нем не описываются все условия найма".
О.Запевалина отметила, что при передаче квартиры в найм, законодательством не предусмотрен акт приема передачи жилого помещения. "Практика показала, что подписание такого акта является необходимостью, и без подписания этого акта в случае возникновения конфликтной ситуации стороны не смогут ничем подтвердить состояние, в котором находилась квартира перед сдачей ее в найм, наличие и состояние мебели и оборудования и иные важные для сторон условия", - рассказала О.Запевалина.
"Жизненные обстоятельства всегда предлагают определенные корректировки даже для самых совершенных законов, - говорит Хая Плещицкая. - Это нужно учитывать в современной ситуации, как собственнику, так и нанимателю.
Например, собственнику квартиры, сдающему ее в наем, лучше брать часть денежной суммы, вносимой нанимателем (обычно 50-100%) в депозит - в счет возможной порчи нанимателем имущества, получением в будущем космических счетов за межгород и других проблем.
В случае неуплаты собственниками квартир подоходного налога за сдаваемое в наем жилье, и возникновения проблем с освобождением квартиры нанимателями, собственник, обратившись в суд за защитой своего права, рискует быть оштрафованным за неуплату налогов. Этот факт может оказаться неприятным сюрпризом для собственников, но недостатком законодательства, его назвать нельзя.
Еще одним неприятным сюрпризом для собственника может являться сам факт необходимости и единственной законной возможности защиты своего права только в судебном порядке в случае отказа от освобождения квартиры нанимателями. Даже собственникам, платящим налоги, не найти защиты у участкового. Это обстоятельство продиктовано позицией государства и законодательно закрепленным принципом защиты жилищных прав граждан, когда любой вопрос, связанный с выселением, решается только в судебном порядке. Не является законным решением и смена замков в квартире с последующим "вынесением" вещей нанимателя на лестничную клетку. В данной ситуации виноватым может оказаться поступивший так хозяин".
"Чтобы не столкнуться с неприятными сюрпризами, необходимо детально прорабатывать договор найма и фиксировать все договоренности между сторонами в письменной форме, - советует М.Жукова. - В этом случае риск неприятностей, связанных с арендой жилья, можно существенно снизить".
Опрошенные агентством "Интерфакс-Недвижимость" сошлись во мнении, что безопасность сделки во многом зависит и от грамотного выбора посредника - опытного риэлтора или юриста, который поможет свести к минимуму риски при заключении договора найма.
Остатки былой привлекательности
Директор агентства недвижимости "Открытая Компания" Максим Каталов по нашей просьбе рассказал о современных тенденциях на рынке аренды жилья в Москве. По его мнению, ситуация меняется стремительно и былая привлекательность сделок падает.
"Последний десяток лет квартиры, сдаваемые в аренду, стали для многих жителей крупных городов стабильным, а зачастую и единственным источником доходов, - сказал М.Каталов. - К тому же, привлекательный образ рантье, как образ жизни под старость лет - мечта многих сегодняшних офисных клерков.
Ситуация, к сожалению, стремительно меняется, и не в лучшую сторону. Со всех сторон привлекательность подобных инвестиций падает. Наступление идет по всем фронтам. Растет "коммуналка", необходимость платить налоги становится все ощутимей, падает спрос - все больше арендаторов с помощью ипотеки становятся обладателями собственных квартир. К тому же у человека с деньгами в добавление к не сдающимся банковским депозитам, появляются куда более эффективные, нежели вложения в недвижимость средства сохранения и преумножения капиталов - паевые фонды, игра на бирже.
Таким образом, становится объяснимым увеличение квартир, предложенных к продаже, которые ранее сдавались в аренду.
Впрочем, когда-нибудь весы могут опять качнуться в другую сторону"...
Съем жилья всегда являлся неразрешимой проблемой, поскольку связан он не только с финансовыми, но и с морально-правовыми аспектами, требуя от участников процедуры найма кристальной честности и добропорядочности в отношении друг друга, чего добиться удается далеко не всегда.
В целях защиты собственных интересов лица, занимающиеся сдачей жилья в аренду по закону, а также те, кто планирует снять жилье, либо не знает, как сдать квартиру в аренду , прибегают к помощи, так называемых, риэлторов - граждан, занимающихся поиском и юридическим оформлением сделок по аренде и продаже жилой площади. Естественно, что за свои услуги посредники требуют плату, которая иногда столь высока, что составляет, чуть ли не все вознаграждение за сдачу, либо съем квартиры.Поэтому работать с посредниками могут позволить себе далеко не все, многие по-прежнему распоряжаются своим, либо чужим имуществом исключительно на доверии.
В том же случае, когда доверительные отношения между сторонами вопроса, в силу недостаточного знакомства их между собой, невозможны, возникает необходимость в поиске иного пути решения вопроса, к примеру, составления обычного договора аренды, не требующего присутствия юриста, но, тем не менее, позволяющего юридически оформить такую непростую процедуру, как сдача квартир в аренду по закону.
Для составления договора о съеме-сдаче жилья в аренду юридического образования не требуется, достаточно знаний о том, что он заключается исключительно в письменной форме. Договор гарантирует сторонам, вступающим в сделку в отношении аренды жилья, защиту от посягательств, выполняя при этом своего рода роль свода правил по поводу того, что разрешено, а чего допускать не рекомендуется договаривающимся сторонам. Занимаясь поиском того, как официально сдать квартиру в аренду, как раз таки стоит особое внимание уделить упомянутому договору.
Что должен включать в себя договор аренды жилья, заключаемый арендатором и арендодателем без каких-либо посредников:
- полные инициалы, как арендатора, так и арендодателя, паспортные данные, указание постоянного места жительства - прописки, номера и серии паспорта, когда и кем он был выдан;
- четкое определение предмета договора, в частности, квартиры, комнаты в общежитии, дачи, либо частного дома;
- описание внутреннего и внешнего состояния жилья - жилое, нежилое, требующее ремонта и тому подобное. Обязательны к указанию в договоре такие нюансы, как наличие мебели и техники в сдаваемом жилье, описание ее состояния. Кроме того, немаловажным является указание количества комнат, размера жилой площади, состояния в котором находится сантехника, проводка и тому подобные мелочи;
- должна быть грамотно и понятно прописана сумма, которую арендатор обязан уплатить за арендуемое жилье, срок аренды, точная дата внесения арендной платы, а также прописаны возможности ее повышения. Немаловажным является указание того, в какие сроки арендодатель обязан предупредить квартиросъемщика об отказе ему в аренде. Фактически он это обязан сделать не позже, чем за 2 недели до выселения, в идеале за месяц. Должно быть указано время, на которое арендуется помещение - от 1 месяца до 5 лет. Отсутствие подобного указания позволяет арендатору рассчитывать на доведение времени его аренды до 5 лет, в том числе и по решению суда;
- в договоре должен быть определен размер задатка, а также указано за чей счет будет проводиться текущий, либо капитальный ремонт.
Такое подробное содержание договора аренды не позволит арендодателю, либо арендатору причинить моральный и имущественный вред друг другу, поскольку исключает наличие у них такой возможности и решает вопрос с тем, как законно сдать квартиру в аренду.
Регистрация договора, налогообложение
Боятся заключения договора, не следует, поскольку он оформляется исключительно для личного спокойствия и регистрируется по желанию одной из сторон. Регистрация, то есть уведомление соответствующих органов о том, что квартира находится в аренде, не несет никаких финансовых нагрузок, являясь лишь официальным подтверждением состоявшегося факта.
Важным аспектом сдачи жилья в аренду является необходимость уплаты налога на получаемый доход. Размер налога составляет 13% от общей полученной в качестве арендной платы суммы. Обойти подобное правило, сотрудничая с посредниками практически невозможно, поскольку риэлтор имеет дело исключительно с юридически чистыми операциями, получая с этого доход, что еще раз говорит не в пользу использования посредников, вновь подымая вопрос о том, как по закону сдать квартиру в аренду, не причинив себе убытков.
Другое дело, что вполне легально можно сдавать квартиру не заботясь о заполнении налоговой декларации, поскольку узнать о том, что собственник жилья, использует его не для собственного проживания, налоговая инспекция может только от недоброжелателей, служащие налоговой инспекции по квартирам не ходят и опрос по поводу того, в чье собственности находится квартира не проводят, главное чтобы у съемщиков было все в порядке с документами.
Еще одним выходом является регистрация арендодателя в качестве индивидуального предпринимателя, для которого сумма налога понижается до 6%. Получив патент, собственник жилья может смело сдавать его в аренду, никоим образом не нарушая при этом закон.
Как правильно сдать квартиру в аренду
Договор коммерческого найма жилья предусматривает передачу нанимателю конкретной квартиры, которая приспособлена для проживания, владельцем имущественного объекта. При этом основными обязанностями нанимателя являют...Договор коммерческого найма жилья
Действующее Законодательство РФ регулирует отношения, возникающие в результате найма жилого помещения на коммерческой основе. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается между сторонами: собственником помеще...Договор жилищного (социального) найма
В последние годы в РФ стали чаще стали предоставлять жилье по договору социального найма. Договор найма жилищного помещения - договор, согласно которому собственник жилого помещения предоставляет другому лицу жилье во вл...22.03.2019 - Виктор Фотов
Мы снимаем квартиру уже год кран начал течь кто должен ремонтировать?
22.03.2019 - Григорий Лозян
Здравствуйте! Можно ли по закону договор аренды на квартиру между родственниками не заключать? И законно это?
03.02.2019 - Ярослав Швец
03.02.2019 - Ярослав Швец
В каком состоянии должно быть жилье, сдаваемое в социальную аренду и существует ли закон, регламентирующий условия такой аренды? Кто получает деньги за социальную аренду?
15.11.2017 - Раиса Богданова
моя знакомая с дочкой снимает комнату в двухкомнатной квартире.пол года назад умерла соседка.у своих собственников она поинтересовалась- будут ли они продавать,ответ отрицательный.6месяцев прошло и они теперь хотят продавать.зимой очень тяжело снять подходящее жилье раньше нельзя было выселять во время отопительного сезона-а сейчас?
03.10.2017 - Наталия Максимова
Здравствуйте! Снимаем квартиру, официально по договору. Арентодатель говорил что у него проблемы с сантехникой, но в договоре это не указал. А со временем проблемы с сантехникой увеличились. обязаны ли мы решать эту проблему? или это проблема арентодателей?
Ответ на вопрос дан по телефону.
12.07.2017 - Вероника Калинина
Тема моего вопроса: Гражданское право (Жалобы, претензии, споры, иск, договора) прямо сейчас.
Ответ на вопрос дан по телефону.
27.06.2017 - Денис Батыров
не внесли плату за месяц говорят что через 2 недели съедут тогда расчитаются
Ответ на вопрос дан по телефону.
21.06.2017 - Николай Райнис
здравствуйте! я сдаю квартиру в наем уже полтора года. недоброжелательные соседи заявили в полицию что я не плачу налоги. Занимается ли этим полиция или другие органы
Ответ на вопрос дан по телефону.
15.06.2017 - Артур Филюнин
Тема моего вопроса: Недвижимость (Сделки, оформление, споры с ЖКХ) прямо сейчас.
13.06.2017 - Владимир Шкандыбин
Уважаемая, Мне сказали, что если у съемщика жилья рождается ребенок, то выселить его невозможно при отсутствии договора аренды. Это правда? Спасибо,
30.05.2017 - Жанна Фролова
Здравствуйте!А могу ли я сдавать квартиру не уплатив налога? Я где-то слышал,что если составить договор на 11месяцев,то и налог платить не обязательно.
Ответ на вопрос дан по телефону.
06.05.2017 - Никита Кострюков
Здравствуйте! хочу снять квартиру через агенство, а они просят сначало оплатить комиссию а потом уже ехать смотреть квартиру. они говорят что есть закон новый.
Ответ на вопрос дан по телефону.
17.04.2017 - Михаил Трошко
здравствуйте! у меня такой вопрос интересует, у нас ТСЖ, я п
21.03.2017 - Юлия Козлова
Здравствуйте,меня зовут,я военный и снимаю жилье.Хочу оформить документы на возврат денег,в части это возможно,но хозяйка противится из-за налогов,и из-за того,что боится потерять какое-то там пособие.Возможно ли мне это оформить не в ущерб ей?
Ответ на вопрос дан по телефону.
18.03.2017 - Василий Лилин
сумму дохода от сдачи жилья можно уменьшить на коммунальные платежи?
Ответ на вопрос дан по телефону.
У нас в стране не принято знать законы, и это очень плохо. Вот наверняка не все из тех, кто снимает – и даже сдает! – квартиры, знают, что сделка аренды (найма) жилого помещения регулируется не каким-то неведомым Законом аренды квартиры, а всем известным Гражданским кодексом РФ. И что основные положения (что, к слову сказать, не совсем одно и то же, но об этом позже) тоже взяты оттуда, а не придуманы каким-то особо одаренным риелтором. Из незнания и возникают вопросы, которых могло бы не быть.
Всё же аренда или наём? Это важно!
Аренда помещения и наём помещения не являются синонимами с юридической точки зрения. Они даже регулируются разными положениями закона: аренда – 34, а наём — 35 главой второй части ГК РФ. Если в двух словах, то о договоре найма речь идет, если сдается квартира, комната или жилой дом , причем заключается договор между частными лицами . Если же во временное владение или пользование передают автомобиль, землю или целое здание – это уже аренда. Кстати говоря, если квартиру для сотрудников будет снимать фирма, а не они сами, это тоже будет регулироваться договором аренды, а не найма.
Надо ли регистрировать сделку?
Снять квартиру и подписать договор настолько просто, что невольно возникает вопрос, а имеет ли эта бумажка какое-то юридическое значение, или же она составлена исключительно для душевного комфорта собственников жилья и квартиросъёмщиков? Хотя последнее положение очень правдоподобно, договор на самом деле является документом и вступает в силу после его подписания. Регистрировать сделку в госструктурах не нужно , если только это не договор с юридическим лицом на срок более одного года.
Это, собственно, одна из причин, почему хозяева квартир не заключают договоры найма на несколько лет вперед, даже если помещение покупалось именно с этой целью. Лишние заморочки никому не нужны. Максимум, что можно сделать, если уж очень хочется, это заверить договор у нотариуса. Но пойдет ли на это собственник, тоже большой вопрос.
Кто может сдать квартиру?
По закону в аренду квартиру может сдать только собственник либо уполномоченное им лицо. То есть, не просто кум, сват или брат, а кум, сват и брат с доверенностью на распоряжение данной квартирой
. Впрочем, это правило нарушается повсеместно, квартиры сдают кто ни попадя. При этом в договоре прописываются данные хозяина квартиры, а подпись стоит сами понимаете, кого. Понятно, что такой договор можно легко признать недействительным, и в спорной острой ситуации нанимателя он не защищает соверше
нно.
Ещё веселей, когда квартиру пересдают сами наниматели. Сразу оговорюсь, что у них может быть на это право, но только если соблюдены условия:
1) Хозяин квартиры не против пересдачи,
2) Договор с хозяином заключен не менее, чем на год.
Если всё так – отлично. Только ответственность перед собственником всё равно нести придется самому, а договор поднайма (когда наниматель пересдает жилье, это так и называется) не может быть заключен на срок больший, чем договор найма. То есть, закончился срок договора у тебя, а на улицу выгонят тех, кого ты заселил. При этом не важно, что они оплатили еще год проживания, хозяин квартиры этих денег всё равно не видел.
В реальности же чаще бывает так, что собственник понятия не имеет, что творится с его имуществом, а новых жильцов обнаруживает только когда приходит время забирать деньги за очередной месяц. Вариантов дальнейших действий всего два: перезаключать договор уже с теми, кто фактически проживает в квартире, или гнать их взашей. Тут уж на усмотрение хозяина. Ещё можно попытаться найти прежних квартиросъёмщиков и спросить с них, но это получится разве что у судебных приставов. Кину камень в огород агентов недвижимости: знаю ситуацию, когда подобная сделка без участия хозяев проворачивалась через АН. И хотя в результате всё сложилось хорошо, чем руководствовался при этом риелтор, непонятно. Но что не законом РФ, это точно.
Что будет, если у арендуемой квартиры поменяется собственник?
По закону – ничего. Договор не должны ни расторгать, ни изменять. Просто новый собственник станет наймодателем на тех же условиях, что и прежний хозяин помещения. Если, конечно, срок договора не подошел к концу.
В жизни этот пункт часто игнорируется, но это, вероятно, из-за незнания, а не из вредности. Обычна ситуация, когда квартиросъемщики отдаются на волю нового собственника: хочет – выгоняет, хочет – оставляет, но меняет условия договора. Как с этим бороться, и стоит ли в конкретном случае – это уже вопрос к юристам.
Итак, резюмирую. Конечно, отдельного закона аренды квартир (а также домов и гаражей) нет и никогда не было. Однако отношения между арендатором и хозяином квартиры прописаны в Гражданском кодексе. А это закон, да ещё какой!
Что хочу еще сказать. О том, что знание – сила, слышали все. Но мало кто руководствуется данным положением, предпочитая блаженное неведение. В общем, читайте законы и знайте свои права. (Желающие могут обратиться к первоисточнику и скачать ).
Собственник имеет полное право распоряжаться своим жильем так, как ему захочется. Продать, сдать в аренду, сдать в наем или оставить в собственное пользование — личный выбор каждого. Но, если вы являетесь владельцем нескольких жилых помещений, то однажды вы возможно захотите получить от этого выгоду и подумаете: Сдам-ка я одну квартиру, а полученные средства буду тратить на свои нужды. И это будет правильным решением, теперь вы будете иметь постоянный пассивный доход. Но чтобы сдавать свою квартиру, не нарушая закона, необходимо знать несколько деталей этого бизнеса.
Прежде, чем искать потенциального клиента, постарайтесь ознакомиться с советами специалистов по сдаче жилья. Вот некоторые из них: убедитесь в том, что соседи не будут против того, что вы сдаете свою комнату. Это очень важный совет сможет уберечь вас от последующих сложностей. Попробуйте реально оценить состояние жилья и его пригодность для проживания. Посоветуйтесь со специалистом.
Возможно, недорогой косметический ремонт позволит вам поднять стоимость аренды. Найдите возможность оставить немного мебели и бытовой техники. Диван, стол, стул и телевизор сделают проживание в вашей комнате более комфортным.
Позаботьтесь о договоре найма и не забудьте упомянуть в нем не только сроки проживания, количество жильцов, оплату аренды и коммунальных услуг, но и количество, и состояние вещей, оставленных в квартире, основные моменты права и обязанностей собственника квартиры(наймодателя) и нанимателя жилого помещения.
Когда подготовка закончена, следует определиться, каким образом вы найдете жильцов для своей комнаты. Любой собственник мечтает о Надежном и добросовестном клиенте. Где и как его найти? Первый вариант: обратиться в зарекомендовавшее себя риэлтерское агентство, которое за отдельную плату возьмет на себя все хлопоты по поиску, проверке жильцов и составлению грамотного договора. Если вы не хотите платить деньги и не нуждаетесь в помощи, то можете зайти на сайт объявлений недвижимости и оставить свое объявление, подробно описав особенности сдаваемого в аренду жилья. Кто-нибудь обязательно откликнется. Не забудьте поспрашивать у своих родственников, друзей и знакомых, может кто-то как раз ищет комнату для постоянного проживания. Помните, что непорядочных людей на рынке недвижимости много. Чтобы не попасться на их уловки при сдаче жилья, нужно быть предельно внимательным и аккуратным. Постарайтесь присмотреться к потенциальным нанимателям во время первичного осмотра сдаваемой квартиры, и если что-то вызывает в вас сомнения, найдите повод им отказать, обезопасьте себя. Во избежание конфликта заранее придумайте легенду, которая правдоподобно объяснит непонравившемуся вам нанимателю причину отказа.
Как составить договор найма.
Договор найма составляется в простой письменной форме, его не требуется где-либо регистрировать или удостоверять. Но если права одного из участников договора будут нарушены, то, имея такой договор на руках, он может смело подавать иск в суд и он станет на его защиту. Срок действия этого договора не может быть более пяти лет, но обычно такие договоры заключаются на 1 год с последующим автоматическим продлением, если наймодатель, не позднее чем за 3 месяца до окончания срока его действия, не предложит нанимателю перезаключить его на новых условиях. Форму договора найма можно скопировать . В тоже время и наниматель имеет право расторгнуть этот договор в любое время, заранее предупредив наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
В дополнение к договору найма неплохо составить акт приема-передачи квартиры в наем. В нем нужно перечислить все, что вы оставляете в квартире: мебель, бытовую технику, итп. Укажите степень износа каждого оставляемого предмета, к акту приложите фотографии предметов и внешнего вида всех помещений квартиры перед сдачей в наем. Форму акт приема-передачи можно скопировать .
После подписания договора найма и акта приема-передачи не забудьте получить деньги от нанимателя за первый период его проживания и обязательно проинструктируйте его, как снимать показание приборов учета потребленной воды, электроэнергии, как оплачивать коммунальные платежи. Оставьте телефоны экстренных служб и организаций обслуживающих ваш дом. И договоритесь с одним-двумя соседями о пригляде за нанимателями и порядка извещении вас в случае необходимости.
Взаимоотношения с налоговой инспекцией.
При сдаче квартиры или комнаты в наём наймодателю можно не оформлять себя в качестве индивидуального предпринимателя, достаточно правильно составить договор найма. Собственнику жилого помещения сдающего его в найм нужно понимать, что получаемая им плата от нанимателя — это его доход, с которого он обязан уплатить налог в размере 13% от годовой суммы полученного дохода. Для этого необходимо будет ежегодно подавать декларацию о доходах не позднее 30 апреля.
Если собственник, сдающий квартиру в наём, зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя, он может выбрать для себя патентную систему налогообложения в соответствии со ст.346.47 НК РФ. В этом случае ему, кроме оплаты патента, придется уплачивать взносы в Пенсионный фонд, Фонд социального страхования и Фонд медицинского страхования. Это будет дороже, но зато в этом случае у наймодателя будет накапливаться страховой стаж к будущей пенсии. Этот вариант выгоден тем гражданам, которые не имеют постоянного места работы. Подавать налоговую декларацию при применение патентной системы налогообложения, в налоговые органы не требуется (Статья 346.52. НК РФ).
