Правильно выбираем управляющую компанию. Чем отличается ТСЖ от управляющей компании, их преимущества и недостатки, что лучше — ТСЖ или УК
Где проведено отопление, газ, вода, свет, конечно, очень комфортны по сравнению с собственным домом, где обо всем об этом приходится задумываться. Но в то же время, чтобы удовольствие было полным, за предоставляемыми услугами нужно следить и грамотно ими управлять. Для этого собственники квартир вправе выбрать наиболее удобную для них форму правления. В нашей статье сегодня попробуем узнать: ТСЖ или управляющая компания - что лучше.
Управляющая компания
Данная организация является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, осуществляющим управление МКД. Это предпринимательская организация, а значит целью ее является извлечение прибыли.
Главным документом, согласно которому ведется деятельность, является договор управления, заключенный с более чем 50 % собственников дома. Процент устанавливается посредством подсчета площади, а не количества собственников.
Функции УК заключаются в том, чтобы обеспечивать ремонт и содержание домов, согласно требованиям технического регламента. При этом собственники имеют право:
- на получение интересующей их информации в течение пяти рабочих дней после обращения;
- информации об объеме, перечне и качестве оказанных услуг;
- проверять выполнение работ;
- требовать устранения дефектов и следить за полнотой предоставленной услуги;
- с первого квартала получать от управляющей организации отчет о выполненной работе.
С другой стороны, управляющая компания не намерена понижать расходы на обслуживание дома. Кроме того, ее финансовая деятельность не всегда является прозрачной для жильцов, хотя последние редко когда этим интересуются. Более того, в этой компании работает гораздо больше сотрудников, чем в ТСЖ. Соответственно, и на заработную плату у них расходов будет уходить больше. Поэтому у жильцов возникает правомерный вопрос о том, что выгоднее - ТСЖ или управляющая компания.
ТСЖ
В одном доме может быть только одно ТСЖ. Но одно ТСЖ может объединять несколько домов. Итак, разберемся, ТСЖ или управляющая компания: в чем разница?
Начнем с того, что ТСЖ — это некоммерческая организация, создаваемая согласно нормам Жилищного кодекса РФ. На собрании утверждается Органы управления — это и члены правления (которых избирают на срок не более двух лет), и общее собрание. Финансовый план на год можно утверждать только на общем собрании. Отчет о его выполнении предоставляется ревизионной комиссии. А управление ТСЖ отчитывается на общем собрании.
Если затраты будут распределены грамотно, то средства будут собираться тогда, когда это необходимо. Финансовая деятельность ТСЖ является более прозрачной. Ведь каждый житель может повлиять на решения по благоустройству. Без посредников между жильцами и подрядчиком недостатки будут устраняться с меньшими затратами. С другой стороны, некоторые работы разового порядка могут обойтись дороже. Поэтому собственники квартир выиграют лишь в том случае, если управление ТСЖ будет состоять из по-настоящему грамотных и неравнодушных людей.
Управляющая компания или ТСЖ: плюсы и минусы
Сторонники УК считают, что главное достоинство их работы заключается в том, что они считаются со мнением всех собственников, живущих в доме. Так, по крайней мере, утверждают сами управляющие компании, хотя верится в это с трудом. В то же время эксперты однозначно высказываются в пользу УК в том смысле, что от их услуг можно отказаться в любой момент, если будут иметься жалобы на некачественное обслуживание. А вот на времени уйдет побольше.
С другой стороны, получить конкретную информацию о самих организациях жильцам бывает проблематично, хотя закон предписывает последним такую обязанность. Принимая во внимание то, что УК является коммерческой организацией, то есть такой, главная цель которой заключается в извлечении прибыли, отдавать им полное управление бывает невыгодно.
Так что выбрать - ТСЖ или управляющую компанию?
Оптимальная форма правления
Большинство специалистов сходятся во мнении, что лучшей на сегодняшний день является смешанная форма правления. То есть, это не ТСЖ или УК, а ТСЖ и УК. заключает договор с управляющей компанией об обслуживании. Тогда все жители будут знать, куда уходят средства. При этом каждый из них имеет право попросить отчет у председателя, и последний должен отчитаться. ТСЖ также может распоряжаться домовым имуществом по собственному усмотрению, а также размещать рекламные щиты на фасадах здания.
Создаем ТСЖ
Итак, если перед вами стоял выбор: ТСЖ или управляющая компания, и вами было решено было создать ТСЖ, для его организации необходимо предпринять ряд следующих шагов.
Создается инициативная группа из числа собственников жилых помещений многоквартирного дома. Инициатором может выступить любой житель. Но чтобы информационная, организационная и агитационная деятельность увенчалась успехом, нужно набрать такое количество людей, которое потянет всю работу.
Информирование людей о сути ТСЖ
Далее идет правовое и информационное просвещение людей инициативной группой. На этой стадии нужно суметь доступно ответить на вопрос о том, ТСЖ или управляющая компания - что лучше. А также убедить всех в выгоде первого варианта.
Ответ тут содержится уже в организационно-правовой форме компании: если УК — это коммерческая организация, то ТСЖ — некоммерческая. Получается, что целями первой является, в первую очередь, извлечение прибыли, а другой — решение социальных, правовых, управленческих и подобных задач.
Кроме того, в УК поступаемые денежные средства распределяются по установленному порядку. Зато в ТСЖ — по решению собрания его членов.
Предпринимательской деятельностью может заниматься и ТСЖ, однако именно в УК она является основным видом.
Полученная прибыль распределяется между учредителями в УК, а в ТСЖ она идет на реализацию уставных целей.
Работа с людьми и подбор персонала
Следующий этап состоит в подготовительной работе по созданию организации. Для этого:
- составляется реестр собственников;
- определяется адрес ТСЖ;
- готовится Устав;
- подыскивают кандидатуры председателя, членов правления, ревизионной и счетной комиссий, председателя и секретаря собрания;
- готовят бюллетени;
- уведомляют о проведении собрания не менее чем за 10 дней;
- в такой же срок направляют это уведомление в ОМС.
Собрание по созданию ТСЖ
- выбор председателя и секретаря собрания;
- счетной комиссии;
- о способе управления;
- утверждается Устав;
- выбирают председателя и остальных лиц;
- назначается представитель собственников по регистрации ТСЖ;
- выбирают место, где будет размещаться информация;
- выбирают место хранения документов.
Также могут решаться и другие вопросы, в зависимости от потребностей дома. Однако если жильцов дома собрать на общем собрании не удалось, то объявляется заочное голосование. Для этого готовят бюллетени, и каждый из собственников голосует.
Финишные организационные работы
- список собственников;
- протокол счетной комиссии;
- протокол общего собрания.
ТСЖ регистрируется. Для этого в налоговую предоставляется заявление с приложениями уставом, сведениями о голосовавших, квитанцией с оплаченной государственной пошлиной).
Следует встать на учет в органах статистики, в ПФ, ФСС, медицинском фонде и изготовить печать.
После этого можно приступать к работе, известив заинтересованных лиц о ее начале. Для организации необходимо:
- получить техническую документацию;
- составить реестр имущества, обследовать его и составить соответствующий акт;
- изучить правила обеспечения населения ;
- изучить правила предоставления жилищных услуг;
- при непосредственном управлении ТСЖ необходимо заключить договоры с организациями ресурсоснабжения, а также определиться с организацией, с которой будет вестись учет поступления денежных средств;
- а если управление осуществляется через УК, то ТСЖ заключает с ними договор.
И все же: ТСЖ или управляющая компания - что лучше?
Какую форму управления выбирать — решать жильцам. Но в последнее время все чаще склоняются именно к совместной форме правления. С одной стороны, нередко встречаются случаи, когда в ТСЖ с непосредственным управлением мнение жильцов подменивается мнением одного председателя.
С другой стороны, далеко не всегда избирают председателем человека, компетентного в технических вопросах. А вот в управляющих компаниях работают специалисты, которые часто знают лучше, что необходимо для дома в то или иное время.
Заключение
Рассмотрев вопрос (ТСЖ или управляющая компания — что лучше?) и приняв решение в пользу того или иного варианта, жильцы должны понимать, что ни одна из форм организации не может быть по-настоящему эффективной, если сами жители не принимают в процессе управления участие. Когда они остаются равнодушными, не ходят на собрания и не интересуются текущими вопросами, то организация ТСЖ часто приходит в упадок, а управляющая компания, бывает, завышает стоимость своих услуг.
Поэтому для лучшего функционирования дома в первую очередь важны неравнодушные собственники, которые должны понимать, что управление исходит от них, вне зависимости от выбранной формы, будь то ТСЖ или управляющая компания. Именно тогда и дела в доме будут процветать, а жильцы будут довольны и рады жить в нем.
Этот вопрос волнует сейчас большинство жителей многоквартирных домов. Естественно, любому собственнику хочется, чтобы компания оказывала качественные жилищно - коммунальные услуги, но по приемлемым ценам. И здесь главное не погнаться за дешевизной и не нарваться на аферистов, а найти оптимальное соотношение цены и качества.
Институт собственности в нашей стране все еще находится в стадии формирования. Поэтому для многих некоторые положения статей Жилищного кодекса РФ стали откровением. Например, что собственникам жилья в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности еще и помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания. И бремя содержания этих помещений возлагается, соответственно, на собственников. Положение же о необходимости выбора способа управления многоквартирными домами и вовсе ставит в тупик, поскольку в большинстве своем население довольно апатично.
Как управлять домом?
Для того чтобы не ошибиться в выборе способа управления, прежде всего, необходимо четко представлять, какими правами и обязанностями теперь обладает собственник жилого помещения в многоквартирном доме.
Согласно статье 161 ЖК РФ, имеется 3 варианта управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения.
Выбор способа управления зависит от многих факторов, но зачастую определяющим становится то, насколько платежеспособны и дисциплинированы жители и какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями.
Если граждане достаточно активны и ответственны, то хорошим вариантом будет создание в соответствии с разделом V Жилищного кодекса РФ товарищества собственников жилья (ТСЖ), которое и займется непосредственно управлением, будет заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений. Полномочия ТСЖ весьма широки и позволяют эффективно управлять многоквартирным домом и даже извлекать из этого определенную прибыль.
Однако, если в доме мало инициативных граждан, готовых заняться эффективным управлением, то, пожалуй, единственным вариантом становится передача обязанностей по управлению какой-либо управляющей компании (УК).
Доверяйте профессионалам
Выбирая управляющую, компанию, обратите внимание, имеет ли она опыт по работе с жилищным фондом. Нелишним будет поинтересоваться профессионализмом сотрудников, начиная от руководителя и бухгалтера и заканчивая слесарем-сантехником, а также тем, какие дополнительные услуги за пределами предоставляемых стандартов может дать вам данная организация. Хотя, возможно, выбранная компания будет именно предоставлять услуги по управлению вашим домом, а для выполнения специальных, например, электротехнических, слесарных или тех же работ по озеленению станет привлекать специализированные организации. Правда, такое посредничество со стороны управляющей компании ударит в первую очередь по карману потребителей услуг, то есть вашему карману.
Если представители управляющей компании предлагают вам услуги по низким расценкам - есть повод насторожиться. Помните, что рынок коммунальных услуг не может быть дешевым.
Выбирайте компанию с опытом
Если вы хотите лично убедиться в хорошей работе управляющей компании, просто придите в ее офис и прямо просите: «дайте нам адреса домов, которые вы обслуживаете», а затем не поленитесь пройтись по всем адресам и посмотреть, как люди живут в этих домах.
Обратите внимание на состояние подвалов, состояние инженерных сетей (отопление и вода), подъездов, придомовой территории, побеседуйте с жильцами. Они лучше всякого рекламного проспекта ответят на все ваши вопросы: как быстро специалисты самой компании или привлеченные ею службы (сантехники, ремонтники, электрики и т. д.) реагируют на заявки жильцов.
Сильная компания - богатая компания
Вы имеете право поинтересоваться материально-технической базой УК. Согласитесь, что, если в арсенале компании только личное авто руководителя да пара грузовиков, толку от ее работы будет мало. Случись любая мало-мальски серьезная авария в вашем доме, и специалисты фирмы вынуждены будут арендовать у кого-то насосы для откачки воды из подвалов, бульдозеры или тракторы. А это влетит в копеечку собственникам жилья.
Откуда взять деньги жильцам на то чтобы быстро «отремонтироваться»
Если Ваш дом требует ремонта, а не только текущего содержания, есть ряд способов изыскать денежные средства, одним из наиболее доступных для жильцов способом является экономия ресурсов потребляемых жилым домом, в первую очередь это экономия затрат по отоплению.
Приходите к нам и мы дадим Вам ряд советов как эффективно и доступно навести порядок в Вашем жилом доме!
Качественное и своевременное оказание услуг ЖКХ, завышенные тарифы, содержание общего имущества и другие жилищные вопросы всегда остаются актуальными. Решение проблемы эксплуатации многоэтажных (многоквартирных) домов не является исключением. Основные формы управления в таких домах, а также отличие ТСЖ от управляющей компании рассмотрим в данной статье.
Формы управления многоквартирными домами
После перехода большинства жилых помещений из собственности государственной в частную, встал вопрос об организации ее содержания. Снимая с себя эту функцию, государство предоставило гражданам право самостоятельного выбора способа управления. Данные вопросы регулируются в первую очередь нормами жилищного законодательства.
Статьей 161 ЖК РФ (данные на 2019 год) устанавливается три возможных варианта решения вопроса об управлении многоквартирным домом:
самими жильцами дома;
управляющей компанией.
Первый способ может быть выбран жильцами небольших домов (до тридцати квартир). Все вопросы по их эксплуатации и содержанию они решают самостоятельно без посредников, заключая прямые договоры с поставщиками нужных им услуг. Такие договоры может оформлять каждый собственник отдельно или через избранное уполномоченное лицо.
Товарищества собственников жилья (ТСЖ) либо жилищные (иные специализированные) кооперативы (ЖСК) могут образовываться в одном или нескольких домах, имеющих единые коммуникации. Они организуют эксплуатацию и обслуживание домов через избранное ими правление или путем заключения договора с управляющей компанией.
Управляющие компании (УК) занимаются управлением домами на основании заключенных с ними непосредственно жильцами или ТСЖ (ЖСК) договоров. Эта форма управления может охватывать любое количество домов и является самой распространенной.
Выбор способа управления
Согласно положениям жилищного законодательства выбор способа управления домом является для жильцов не только правом, но и обязанностью . Они должны решить, что выбрать на общем собрании всех собственников квартир. Инициатива в организации сбора может быть проявлена в любое время любыми проживающими в доме лицами. Принятое решение отражается в протоколе данного собрания и обязательно для всех жильцов. Оно может изменяться, если выбранный способ управления не устроил жильцов.
Если собственники со своим выбором не могли определиться в течение года, то местными органами власти проводится конкурс для отбора УК. Данное положение также действует в случаях, кода принятое жильцами решение не воплотилось на практике либо не выбран способ для управления домом на новый срок.
Каждый из вышеуказанных способов имеет свои плюсы и минусы. Однако все они призваны обеспечить надлежащую эксплуатацию и содержание дома, иного связанного с ним имущества, создать пригодные условия для проживания. Жильцы делают свой выбор, исходя из особенностей подлежащего управлению имущества, собственных предпочтений, оценив недостатки и преимущества всех способов.
Чем отличается ТСЖ от УК
Двумя самыми востребованными формами управления домами являются ТСЖ и УК. В чем их особенности и чем отличается ТСЖ от управляющей компании?
Под товариществом собственников жилья, исходя из названия, следует понимать объединение всех или большинства владельцев жилых помещений в одном или нескольких домах. Для избрания этой формы правления должно проголосовать не менее пятидесяти процентов от общего числа. ТСЖ - юридическое лицо, не имеющее цели извлечения прибыли. Эта некоммерческая организация регистрируется в установленном порядке, имеет свои печать, счета в банке. Создается ТСЖ на неопределенный срок. Для непосредственного ведения управленческой деятельности выбираются правление и председатель ТСЖ. Они могут осуществлять ее самостоятельно либо путем заключения договора с УК. ТСЖ может преобразовываться в ЖСК.
Управляющие компании также являются юридическими лицами, но действуют на коммерческой основе. Они работают на основе заключенного с собственниками квартир дома или ТСЖ договорами. Объем их работ определяется договорами, а сама деятельность лицензируется. Управляющие организации могут оказывать услуги по содержанию домов самостоятельно или нанимать сторонние организации. Их деятельность может заключаться в управлении и (или) обслуживании имущества. Договоры с УК являются срочными и могут заключаться на срок от трех месяцев до пяти лет. Они должны представлять отчеты о выполненных работах собственникам жилых помещений дома (общему собранию или представителям ТСЖ).
Чем ТСЖ лучше УК
ТСЖ от управляющей компании отличается в первую очередь своим некоммерческим характером и более простой организацией. Поскольку объединения жильцов не ставят перед собой цели получения доходов, то и смысла завышать расходы у них нет. Более того, при такой организации управление контролировать расходование средств гораздо проще. Несомненный плюс товариществ - это их прозрачности, личной заинтересованности в результате осуществляемой, деятельности, независимости от условий рынка и конкуренции в данной сфере.
Минусы товарищества собственников жилья заключаются в принятии на себя всех организационных вопросов, связанных с управлением дома . Фактически жильцы самостоятельно должны вести всю документацию, расчеты, договариваться с поставщиками услуг, отстаивать свои интересы при возникновении споров с ними. Для управления при такой форме нужно найти людей, готовых заниматься этими вопросами. К сожалению, они не всегда обладают необходимыми знаниями, опытом для этого.
Нередко возникают разногласия между самими жильцами дома, что делает эффективное управление практически невозможным. Кроме того, если часть жильцов не платит за оказываемые услуги, то лишиться тепла или света может весь дом. Само же ТСЖ не отвечает по обязательствам его членов.
Итак, можно выделить следующие преимущества ТСЖ перед управляющей компанией:
- некоммерческий характер;
- личная заинтересованность жильцов в результат;
- прозрачность расходования средств;
- большая свобода в выборе контрагентов и расходовании средств.
Чем УК выгоднее ТСЖ
Одним из плюсов управляющих компаний является профессиональный характер деятельности. Эти компании создаются специально для осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и их содержанию. Поэтому они обладают достаточными знаниями и опытом для работы в данной сфере, контактами с поставщиками нужных для обслуживания домов услуг. Более того, эта деятельность лицензируемая. Преимущество этого способа управления и в том, что компании несут ответственность за свою деятельность перед собственниками. К их правоотношениям применимы и положения законодательства о защите прав потребителей. Если жильцы недовольны своей УК, то они могут отказаться от ее услуг и выбрать другую.
Минус УК заключается в коммерческой основе деятельности и зависимости от условий на данном рынке услуг. Их недостаток видится и в том, что деятельность и расходование средств УК сложнее проконтролировать. Действуют они в рамках заключенных договоров. И даже если в процессе их реализации у собственников возникло недовольство, то пересмотр их условий осуществляет только раз в год.
К достоинствам управляющих компаний перед ТСЖ можно отнести:
- профессиональную основу деятельности;
- наличие ответственности пред собственниками;
- освобождение жильцов от решения всех вопросов по содержанию дома;
- возможность отказаться от услуг УК.
Вот что может случиться, если создать ТСЖ, не думая о последствиях:
Что выбрать: ТСЖ или УК?
Учитывая, что каждый из описанных способов управления имеет и достоинства, и недостатки, сделать правильный выбор бывает сложно. Больших различий в содержании обязанностей ТСЖ и управляющих компаний нет. Фактически имеется разница в порядке ее осуществления.
Единого мнения о том, что лучше на практике не существует. Но чаще всего собственники пользуются услугами какой-нибудь управляющей компании - до 80% выбирают именно эту форму управления многоквартирным домом.
Кто-то говорит о преимуществах ТСЖ как некоммерческого созданного в интересах жильцов объединения. Другие об удобстве для жильцов и профессиональной основе деятельности управляющих организаций. Третьи сходятся во мнении, что лучше всего комбинировать два данных способа, то есть создавать ТСЖ, которое уже заключает договор с УК. Это позволит соединить их достоинства и уменьшить возможные недостатки.
⇒ : больше полезной информации.
Задаваясь вопросом о том, что лучше для управления в доме ТСЖ или УК, собственники должны учитывать особенности подлежащих содержанию домов, специфику конкретного способа управления.
Проблема
Чтобы выбрать ответственную и инициативную управляющую компанию, придерживайтесь определенного порядка действий.
Описание
В задачи управляющей компании входит поддержание всех систем многоквартирного дома в рабочем состоянии и обеспечение комфортных условий для жильцов. Именно от ее действий зависит перспектива развития дома и дворовой территории, исправность системы отопления, чистота в подъездах.
Что делать?
Организуйте общее собрание жильцов вашего дома. Назначьте его на удобное время, например, на 19-20 часов, когда большинство жителей вернется с работы. Заранее разместите на подъездах объявления о дате собрания и его теме.
Обсудите на общем собрании, что именно вы хотите поручить управляющей компании. Составьте перечень обязательных ежедневных, ежемесячных и сезонных работ по дому, которые будут выполнять работники компании. Выберите наиболее важные для всех жильцов дополнительные пожелания. Это может быть капитальный ремонт крыши, обустройство детской игровой площадки, замена окон в подъездах и т.д. Проголосуйте за список основных требований к управляющей компании. Внесите все предложения в протокол собрания.
Создайте инициативную группу. В нее включите людей, имеющих время и силы для изучения рынка коммунальных услуг. Многие ваши соседи работают и готовы принимать в поисках управляющей компании ограниченное участие. Поэтому можно опереться на активных пенсионеров и домохозяек, которые подготовят несколько вариантов.
Составьте список управляющих компаний, с которыми возможно сотрудничество. Полный перечень всех организаций сферы ЖКХ города вы сможете найти в интернете. Реестр управляющих компаний можно запросить и в администрации города или района.
Пообщайтесь лично с представителями каждой компании. Начните с тех, которые обслуживают многоквартирные дома вашего или соседнего микрорайона. Такие управляющие компании уже знакомы с существующими проблемами уличных и квартальных коммуникаций. Кроме того вы сможете получить отзыв о работе компании у жителей соседних домов.
Выясните в каждой управляющей компании следующие моменты: - дата создания компании, на базе какой организации она возникла, количество домов в управлении, ежегодный показатель увеличения (уменьшения) числа управляемых домов;- ассортимент оказываемых услуг, их базовая стоимость, наличие и размер повышающих коэффициентов, штрафные санкции для жильцов и для компании за нарушении пунктов договора;- наличие собственной материально-технической базы для проведения работ по дому (сантехнический, внутренний ремонт и т.д.), самостоятельно выполняемые виды работ и виды работ, для которых привлекаются подрядчики;- квалификация персонала всех уровней: от управленцев до дворников;- сроки выполнения работ, особенно при ликвидации аварийных ситуаций.
Остановите предварительный выбор на 2-3 наиболее понравившихся вам компаниях. Каждую из них попросите составить примерный план развития дома и предложения по улучшению его текущего обслуживания. Пригласите представителей управляющих компаний на встречу с жильцами. Возьмите в каждой организации типовой договор управления, который обязательно обсудите с юристом, специализирующимся на вопросах жилищного права.
Проведите еще одно собрание владельцев квартир. Предоставьте слово представителям управляющих компаний, которые расскажут о своих услугах и возможностях. Предложите юристу высказать мнение о правильности составления договоров управления. После того, как жители зададут все интересующие вопросы и получат на них исчерпывающие ответы, проведите голосование.
